Il confronto sta in un solo numero: il patrimonio netto che hai in mano alla fine, nelle due strade. Chi ha l’uscita mensile più bassa investe la differenza, in entrambe le direzioni.
È vero che il canone se ne va senza lasciarti nulla. Ma anche comprando, una parte consistente di quello che paghi non diventa patrimonio: gli interessi del mutuo, le imposte d’acquisto, il notaio, l’agenzia, la manutenzione, il condominio. Nei primi anni di mutuo la quota di interessi è altissima, quindi la rata assomiglia molto a un affitto pagato alla banca. La domanda giusta non è “affitto o proprietà”, ma quale dei due ti lascia più patrimonio alla fine del periodo che ti interessa.
Se compri, l’anticipo e i costi d’acquisto escono dal tuo conto e finiscono nel mattone. Chi resta in affitto quei soldi li tiene investiti: su 50.000 € di anticipo e 20 anni, la differenza è enorme. È il vero motivo per cui il confronto non si può fare guardando solo rata e canone. Allo stesso modo, se la rata più le spese superano il canone, chi affitta può investire anche quella differenza ogni mese; se invece comprare costa meno, è chi compra ad accumulare la differenza. Questo calcolatore fa entrambe le cose.
Comprare parte in svantaggio: i costi d’acquisto sono soldi che spariscono subito, e all’inizio il mutuo è quasi tutto interessi. Poi la situazione si ribalta lentamente, perché ogni rata riduce il debito e la rata fissa, con l’inflazione, pesa sempre meno in termini reali. Per questo esiste un anno di pareggio: prima di quello conviene l’affitto, dopo conviene aver comprato. Se pensi di trasferirti entro pochi anni, comprare quasi mai conviene sul piano finanziario.
Due valori spostano il risultato più di tutti. Il primo è la rivalutazione della casa: il valore predefinito è zero oltre l’inflazione, cioè la casa mantiene il potere d’acquisto ma non arricchisce da sola. È un’ipotesi prudente e realistica per l’Italia degli ultimi decenni; se metti 2-3% reale stai assumendo un mercato molto favorevole. Il secondo è il rendimento degli investimenti: alzarlo favorisce l’affitto, abbassarlo favorisce l’acquisto. Prova entrambi gli estremi e guarda quanto cambia il verdetto: se cambia moltissimo, vuol dire che la scelta dipende da ipotesi che nessuno può garantire, e allora contano di più le ragioni personali.
Sono le spese che paghi una tantum per comprare, oltre al prezzo: imposte di registro o IVA, notaio, eventuale provvigione dell’agenzia e istruttoria del mutuo. In Italia vanno tipicamente dal 6% al 10% del prezzo. Sono più basse se compri prima casa da privato (l’imposta si calcola sul valore catastale, non sul prezzo) e più alte se compri da costruttore con IVA o tramite agenzia. Sono soldi che escono subito e non tornano: per questo il patrimonio di chi compra parte negativo.
Sono le spese che sosterresti se rivendessi la casa alla fine del periodo: soprattutto la provvigione dell’agenzia (di norma 2-3% più IVA a carico del venditore), più certificazione energetica e pratiche. Servono a mostrarti quanto incasseresti davvero. Se non pensi di vendere puoi metterli a zero, ma ricorda che in quel caso quel patrimonio resta immobilizzato nella casa: per usarlo dovresti comunque vendere.
La spesa media annua per tenere in piedi la casa, in percentuale del suo valore, escluse le spese condominiali che hanno un campo a parte. Comprende manutenzione ordinaria e straordinaria (caldaia, infissi, tetto, impianti) e le imposte sulla proprietà dove dovute. Una regola diffusa è circa l’1% del valore all’anno; scendi verso lo 0,6-0,8% per una casa nuova o ristrutturata, sali sopra l’1% per una casa vecchia. Ricorda che in Italia la prima casa non paga IMU.
Perché finché il mutuo non è estinto una parte della casa è ancora della banca. Il patrimonio mostrato è il valore della casa meno i costi di vendita e meno il debito che ti resta. Su una casa da 230.000 € con un mutuo di 25 anni, dopo 20 anni ti restano ancora circa 33.000 € di debito: il patrimonio netto è quindi intorno ai 190.000 €, e arriva al massimo solo quando il mutuo finisce.
Quello che paga chi affitta oltre al canone e alle spese condominiali: in Italia soprattutto la quota di imposta di registro sul contratto a suo carico (circa l’1% del canone annuo, salvo cedolare secca) e la piccola manutenzione ordinaria che spetta all’inquilino, come rubinetti o tapparelle. Se non sai cosa metterci, 20 € al mese è una stima ragionevole, oppure lascia zero: sposta poco il risultato.
Entrambi, ma voci diverse: per questo ci sono due campi. Il proprietario paga tutto, ordinario e straordinario; l’inquilino di norma solo la parte ordinaria (pulizie, ascensore, riscaldamento centralizzato), che vale grosso modo il 70-80% del totale. Se stai confrontando la stessa identica casa, metti la cifra piena dal lato acquisto e una quota dal lato affitto.
Spesso sì, ma non sempre: dipende dal rapporto fra prezzo della casa e canone d’affitto della stessa zona, dal tasso del mutuo e da quanto rendono gli investimenti. Dove gli affitti sono bassi rispetto ai prezzi, restare in affitto e investire può battere l’acquisto anche su vent’anni. Il calcolatore ti mostra l’anno di pareggio con i tuoi numeri.
È l’anno in cui il patrimonio di chi ha comprato supera quello di chi ha affittato e investito. Prima di quel momento comprare è in svantaggio, per via dei costi d’acquisto e degli interessi iniziali. È il numero più utile se stai valutando quanto a lungo resterai in quella casa.
Il valore predefinito è 0% reale, cioè la casa cresce quanto l’inflazione. Storicamente, sul lungo periodo, gli immobili italiani hanno fatto poco più dell’inflazione, con forti differenze fra città e zone. Mettere 3% reale significa ipotizzare un mercato molto favorevole: fallo pure, ma sapendo che è un’ipotesi ottimistica.
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